با توجه به مقررات و قوانین جدیدی که در چارچوب حمایت از لیر ترکیه اعمال شده است، اتباع خارجی موظف به مبادله ارز برای خرید ملک در ترکیه شده اند. با توجه به این آیین نامه، اخذ گواهی خرید ارز برای اتباع خارجی که اقدام به خرید ملک و یا زمین می کنند اجباری شده است.
در چارچوب بخشنامه بانک مرکزی در مورد نقل و انتقال سرمایه و آیین نامه جدید قانون شهروندی ترکیه در سال ۲۰۲۲، اتباع خارجی موظف به مبادله ارز برای خرید ملک شده اند. بر اساس بخشنامه اداره کل ثبت اسناد و املاک کشور (اداره تاپو)، اتباع خارجی در معاملات خرید ملک، ارز خود را از طریق بانک به بانک مرکزی می فروشند و سپس گواهی خرید ارز صادر شده از طرف بانک را به اداره ثبت اسناد و املاک تحویل می دهند.
با توجه به قانون جدید، اخذ گواهی خرید ارز برای اتباع خارجی که اقدام به خرید ملک و یا زمین در ترکیه می کنند، الزامی شده است. در گواهی خرید ارز، نام، نام خانوادگی، شماره پاسپورت یا شناسه خارجی تبعه خارجی که قصد خرید ملک و تبادل ارز را دارد، درج خواهد شد. قراردادهای فروش املاک و مستغلات را می توان به صورت مستقیم با ارز خارجی تنظیم کرده و یا به ارز خارجی شاخص گردانید.
در محدوده مقررات، در جهت تنظیم قرارداد خرید ملک در ترکیه، اگر فروشنده تبعه خارجی و خریدار تبعه ترکیه باشد، قیمت ملک باید با نرخ لیر ارزش گذاری شود.
اگر قبل از این انتشار این ائین نامه جدید جهت خرید ملک در ترکیه و واریز وجه به حساب خریدار اقدام کرده باشید، شامل این قانون نمیشوید.

قوانین خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها

چنان‌چه می‌دانیم یکی از اهداف اصلی بسیاری از سرمایه‌گذاری‌های برای خرید ملک در ترکیه، اخذ اقامت این کشور است، تا چند سال پیش نیز قوانینی برای ایجاد محدودیت‌ خرید ملک برای خارجی‌ها وجود داشت؛ اما با تغییر قانون اراضی در راستای اصلاح سیاست‌های توسعه، برخی از این محدودیت‌ها رفع شد. بنا بر قانون ۳۵ املاک و اراضی کشور ترکیه، مصوبه سال ۲۰۱۳، هر تبعه خارجی می‌تواند بنا بر شروطی، هرگونه ملک اعم از تجاری، مسکونی، اراضی و مانند آن‌ها بخرد. از جمله شروط خرید ملک برای خارجیان عبارتند از:
ملک مدنظر نباید در مناطق نظامی و امنیتی ترکیه قرار داشته باشد.
مساحت ملک مدنظر نباید پبش از ۳۰ هکتار باشد.
هر تبعه خارجی مجاز به خرید ملک تا ده درصد از اراضی هر منطقه است نه بیشتر.
جز موارد یادشده، هر تبعه خارجی همچون مردم ترکیه، می‌تواند ملک دلخواه خود را خریداری کند و از حقوق مساوی با مردم این کشور برخوردار شود و می‌توان گفت محدودیت خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها چندان رواج ندارد.

چه محدودیت‌هایی برای خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها وجود دارد؟

بنا بر قوانین این کشور، اتباع کشورهای دیگر به‌جز چند کشور محدود، می‌توانند در ترکیه ملک بخرند که ایران نیز جزء کشورهای مجاز محسوب می‌شود.
یکی از نکاتی که توجه به آن حین خرید ملک با هدف اقامت و شهروندی ضروری است، خارجی نبودن مالک پیشین ملک است.
بنا بر قوانین این کشور، اتباع خارجی مجاز به خرید ملک در مناطق روستایی یا اطراف روستاهای ترکیه نیستند.
افرادی که زمینی را خریداری می کنند که ملک غیرمنقولی در آن ساخته نشده است باید حتما ظرف ۲ سال از زمان خرید زمین، برنامه توسعه املاک و مستغلات را ارائه دهند.

در چه شرایطی خرید ملک توسط اتباع خارجی ابطال می‌گردد؟

 قوانین مربوط به املاک و مستغلات در کشور ترکیه با قوانین ایران متفاوت بوده و پشتوانه اجرایی قوی‌تری داشته، در برخی از موارد نیز امکان ابطال قرارداد و سند ملک خریداری‌شده وجود دارد . این شرایط عبارتند از:
هرگاه قرارداد خرید ملک در هر یک از مراحل، سبب نقض قانونی از قوانین این کشور شود، قرارداد خرید ملک باطل می‌‌شود.
چنان‌چه پس از بررسی‌های لازم در وزارتخانه‌ها یا نهادهای امنیتی، ملک یا قرارداد خرید ملک تایید نشود، قرارداد خرید باطل است.
اتمام مدت‌زمان قانونی برای آغاز یا پایان پروژه‌های معرفی شده به وزارتخانه‌ها یا سازمان‌های دولتی قرارداد خرید ملک را باطل می‌کند.
اعلام نکردن اتمام پروژه و پایان کار در موعد مقرر به نهادهای مربوطه نیز از شروط باطل کننده قرارداد به شمار می‌رود.

مراحل خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها چیست؟

نخستین گام انتخاب ملک متناسب با سرمایه خریدار است که آشنایی با انواع ملک و قیمت آن در شهرها و مناطق مختلف با توجه به هدف سرمایه‌گذاری، تاثیر بسیاری در این مرحله دارد و می‌تواند از هدررفت سرمایه جلوگیری کند. کارشناسان مشاور املاک و خدمات مهاجرتی نووُ برای انجام بهترین انتخاب با توجه به بودجه ای که دارید از صفر تا صد در کنارتان خواهند بود.
پس از انتخاب ملک و ثبت درخواست توسط خریدار، کارشناس رسمی سازمان ثبت املاک یا اکسپرتیز برای بازدید و تعیین ارزش واقعی ملک مراجعه کرده و بنا بر سن و متراژ بنا، محله و امکانات، ارزش واقعی ملک را تعیین می‌کند که این قیمت بر خلاف ایران، تفاوت چندانی با قیمت خرید ملک ندارد.
قرارداد خرید ملک در دفاتر رسمی ثبت اسناد ملکی، که اصطلاحا نوتر می‌گویند، با حضور خریدار، فروشنده یا وکلای آنان، مترجم و شاهدها منعقد می‌شود. در صورت حضور وکیل، وکالت‌نامه رسمی خریدار باید به تایید وزارت خارجه یا کنسولگری ترکیه در کشور مبداء و دادگستری کشور ترکیه برسد. در این مرحله، خریدار باید پیش پرداختی را به فروشنده پرداخت کند. درباره حضور مترجم نیز لازم به ذکر است که مترجم باید از مترجمان رسمی و تاییدشده از دادگستری ترکیه و برخوردار از حق امضا باشد. همچنین هم‌زمان یا پس از عقد قرارداد، خریدار باید هزینه‌های مربوط به خرید ملک را پرداخت کند که از این قرارند، که البته در اینجا تقریبا به تمام هزینه های جانبی خرید ملک در ترکیه اشاره کرده ایم:
هزینه کارشناسی ملک
هزینه مترجم
حق‌الوکاله‌ وکیل که البته اختیاری است.
مالیات بر ارزش افزوده یا KDV
هزینه سند زدن
مالیات نقل و انتقال (کاداستر)
هزینه دریافت شماره مالیاتی
خرید کنتور و آبونگی در صورت کلیدنخورده بودن ملک
هزینه بیمه اجباری زلزله
هزینه کمیسیون آژانس